CAJ SELENGGARA

 

 

Terdapat beberapa undang-undang yang sukar difahami orang awam mengenai harta strata di negara ini. Pada peringkat awal apabila pemaju mahu membangunkan sebidang tanah kosong untuk dijadikan projek perumahan berstrata, pemaju mesti mematuhi kehendak Kanun Tanah Negara 1965.Selepas itu, apabila pemaju mahu mendapatkan suratan hakmilik strata dan menjual hartanah strata kepada pembeli dan seterusnya membuat pindah milik, pemaju mesti mematuhi kehendak Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118). Malangnya, dalam kebanyakan kes di masa lalu, pemaju lambat (gagal) memperoleh suratan hakmilik strata dan ini menyukarkan pembeli, kerana selagi suratan hakmilik strata belum dikeluarkan dan dipindah milik kepada pembeli petak, sebuah MC belum boleh ditubuhkan.

Untuk mengatasi masalah ke­lam­batan penubuhan MC itu, undang-undang telah dipinda bagi membolehkan JMB (badan pengu­rusan bersama) diwujudkan. Mengikut maklumat yang diperoleh dari Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, terdapat 2,632 JMB di seluruh negara pada tempoh Januari-Jun 2014. Sejarah silam menunjukkan bahawa JMB ini tidak mampu menyelesaikan banyak masalah penduduk harta berstrata dan dalam inisiatif kerajaan mengatasi kemelut ini, Akta A1107 diluluskan (dikuatkuasakan pada Disember 2001) dengan tujuan menubuhkan Lembaga Hakmilik Strata (Strata Titles Board). Perancangan ini tidak berjaya kerana hanya Pulau Pinang yang telah dapat menubuhkan lembaga tersebut. Akhir sekali, kerajaan meluluskan Akta 663, dengan mewujudkan satu jawatan baharu Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings). 

Akta 663 ini terpakai sewaktu MC masih lagi belum wujud, maksudnya sebelum suratan hakmilik strata dapat dikeluarkan. Malangnya, kedua-dua Akta ini (A1107 dan 663) juga tidak mampu menyelesaikan banyak masalah yang dihadapi penduduk harta strata.Mulai 1 Jun 2015 lalu, dengan ber­kuatkuasanya Akta A1450 dan Akta 757, keseluruhan Akta 663 dimansuhkan, manakala beberapa peruntukan dalam Akta 318 juga dimansuhkan.Matlamat utama pindaan terbaharu ini adalah mempercepatkan pengeluaran suratan hakmilik strata (kini mesti serentak dengan pemberian milikan kosong kepada pembeli oleh pemaju) dan menubuhkan satu Tribunal Pengurusan Strata (TPS) untuk memudahkan penyelesaian pelbagai pertikaian penduduk harta strata. 

TPS mempunyai bidang kuasa mendengar dan menentukan tuntutan tidak melebihi RM250,000 melibatkan pelbagai isu – antaranya, mengenai pelanggaran mana-mana tugas, kuasa atau kewajipan di bawah Akta 757, mengenai kos membaiki petak (parcel) atau harta bersama (common property), tuntutan mendapatkan bayaran caj dan sumbangan kepada sinking fund, apa-apa tuntutan mengenai mesyuarat, resolusi atau undang-undang kecil (by-laws), tuntutan memaksa pemaju, JMB, MC memberi maklumat dan tuntutan mendapatkan perintah mengizinkan kerja-kerja renovasi kepada harta bersama. 

Pihak yang dibenarkan memfailkan tuntutan di TPS adalah pemaju, pembeli, pemilik, perbadanan pengurusan (MC), dan mana-mana orang yang berkepentingan (dengan kebenaran TPS).Ramai yang masih tidak faham ba­­hawa membeli hartanah strata (se­per­ti kondo atau soho) tidak sama de­ngan membeli hartanah lain seper­ti rumah sesebuah atau teres biasa. Pem­beli dan penduduk hartanah strata terikat dengan pelbagai sekatan dan halangan, manakala harta yang sebenarnya dimiliki olehnya hanyalah satu unit ruang udara (unit of air space) hasil teknologi binaan moden. 

Selebihnya, seperti kolam renang, laluan masuk, lift, tangga, bumbung, dinding, lantai, taman riadah dan sebagainya adalah harta bersama (common property) yang dikongsi bersama dengan pemilik petak yang lain.Selain terikat dengan pelbagai larangan dan halangan (yang mesti dipatuhi), pemilik petak juga terpaksa memikul bebanan kewangan, tahunan dan bulanan (yang mesti ditunaikan) dan biasanya bebanan ini kian meningkat setiap tahun, bukan berkurangan.Bercakap tentang “

Program Pendidikan Strata” oleh kerajaan sebelum ini, Mohd. Ridzwan menjelaskan bahawa 34 seminar telah dikendalikan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) pada 2012 dan jumlah yang sama pada 2013, manakala empat seminar telah dikendalikan di peringkat kebangsaan. Persoalannya, apakah program pendidikan ini telah berjaya mendedahkan kepada enam juta penduduk harta strata kita di seluruh negara tahap pengetahuan serta kesedaran secukupnya untuk menjadikan mereka penduduk strata yang prihatin dan penuh bertanggungjawab?

JENIS-JENIS PEMILIKAN HARTANAH

NO	JENIS	KETERANGAN
1	Hakmilik Induk (Master Title)	Dikeluarkan kepada pemaju pada permulaan pembinaan. Meliputi kawasan projek yang lengkap. Termasuk semua kawasan umum dan yang dikongsi. Akan dibahagikan kepada sub-bahagian, samada melalui pemilikan Strata atau Individu.
2	Hakmilik Individu (Individual Title)	Merupakan sub-bahagian daripada Hakmilik Induk. Jenis pemilikan untuk hartanah individu. Biasanya dikeluarkan untuk pemilikan hartanah secara tunggal. Agak cepat dikeluarkan.
3	Hakmilik Strata (Strata Title)	Merupakan sub-bahagian daripada Hakmilik Induk. Jenis pemilikan hartanah Strata merupakan pemilikan sebahagian daripada pembangunan yang dikongsi. Kebiasaannya dikeluarkan untuk bangunan bertingkat seperti rumah kedai, pangsapuri, kondominium dan lain-lain. Juga digunakan untuk rumah individu dalam pembangunan yang dikongsi seperti townhouse. Pemilik mempunyai kewajipan untuk penyelenggaraan bersama Kadang-kala lebih perlahan untuk dikeluarkan.

AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (AKTA 318)

AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (AKTA 318) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) adalah undang-undang yang diperuntukan untuk mengawal selia pecah bahagian bangunan atau tanah kepada petak-petak. Akta ini berkuatkuasa pada 1985 dan ia mewajibkan pemilik tanah untuk memohon hakmilik strata apabila berlakunya penjualan atau perjanjian jualan petak yang melibatkan perjanjian jual beli, dan syarat-syarat asas bagi permohonan hakmilik strata telah dipenuhi. 

Sebahagian besar kes kelewatan mengeluarkan hak milik strata kepada pemilik unit adalah disebabkan oleh kegagalan tuan tanah atau pemaju mengemukakan permohonan hakmilik strata kepada Pengarah Tanah dan Galian Negeri. Sekiranya, permohonan yang dikemukakan teratur dan memenuhi syarat, proses pengeluaran hakmilik strata akan memakan masa 170 hari. 

Dalam usaha mempercepatkan proses pengeluaran hak milik strata, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar melalui pindaan Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2012 mencadangkan pengeluaran hak milik strata secara serentak bersama pemilikan kosong (vacant posession). Pindaan ini akan memendekkan masa pengeluaran hak milik strata daripada 170 hari bekerja kepada kurang daripada 100 hari bekerja. Melalui pindaan ini, bagi pemilik tanah yang gagal untuk mengemukakan permohonan hakmilik strata dalam tempoh yang ditetapkan, tindakan penguatkuasaan akan dikenakan dengan hukuman yang lebih berat berbanding hukuman yang diperuntukkan melalui Akta Hakmilik Strata 1985 yang berkuatkuasa pada masa kini.

KRONOLOGI PENGURUSAN

 

Sebelum pengurusan strata Rumah Pangsa Senawang 2 mengambil alih sepenuhnya pengurusan kediaman penduduk, pengerusi strata telah mengadakan satu mesyuarat khas bersama-sama semua wakil NGO yang kedapatan di kawasan rumah pangsa. Mesyuarat bertujuan mengenal pasti masalah-masalah berbangkit yang telah lama berlaku dan tidak diambil apa-apa tindakan oleh SUK. Justeru mesyuarat tersebut memberi peluang kepada penduduk melalui wakil-wakil NGO, untuk sama-sama mengenal pasti masalah. Setiausaha Perbadanan Pengurusan Rumah Pangsa Senawang 2 (PPRPS2) akan menghantar satu surat rasmi kepada SUK hasil dari mesyuarat khas tersebut.

Wakil-wakil NGO yang hadir pada malam tersebut antaranya ialah pengerusi dan setiausaha KRT, setiausaha Badan Pemantau Kebajikan Penduduk (BPKP), AJK Pewita dan setiausaha Surau Infitah Al Khairiah.

______________________________________________________________

Ruj Kami : PPRPS2/Jld/1/2020 (08/bil:06)

Ruj Tuan:

Tarikh:     /08/2020

 

Kepada,

UNIT PENGURUSAN PERUMAHAN

Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri Sembilan

Tingkat 4, Blok D, Wisma Negeri

Jalan Dato’ Abdul Malek

70503 Seremban Negeri Sembilan.

UP : Cik Norimanihayati binti Ismail,

ADUAN MASALAH-MASALAH BERBANGKIT RUMAH PANGSA SENAWANG FASA 2

Dengan segala hormatnya saya merujuk perkara di atas.

2.         Seperti yang dimaklumi, lewat mesyuarat agung pertama penubuhan Perbadanan Pengurusan Rumah Pangsa Senawang 2 pada 28 september, 2019 lalu, SUK telah menyerahkan sepenuhnya pengurusan Rumah Pangsa Senawang 2 kepada sebuah badan yang telah dilantik dalam mesyuarat agung tersebut iaitu Perbadanan Pengurusan Rumah Pangsa Senawang 2. (PPRPS2)

3.         Di sini kami ingin menarik perhatian pihak SUK atas beberapa perkara yang kami anggap masih tertunggak. Kami tidak mahu PPRPS2 diserahkan tanggunjawab yang berat lantaran beberapa kemudahan infrastrukutr di kediaman kami masih belum dibaiki dengan sempurna. Seolah-olah SUK berlepas tangan kepada PPRPS2 dalam keadaan ia masih baru dan kedapatan masalah yang dibangkitkan penduduk sekian lama tidak diberi perhatian oleh SUK malah ia diletakan atas bahu pengurusan PPRPS2 yang baru.

4.         Justeru satu mesyuarat khas telah diadakan oleh PPRPS2 dan PPRPS2 turut menjemput beberapa NGO yang aktif di kawasan Rumah Pangsa Senawang 2 ini bagi mengumpul segala permasalahan untuk diajukan kepada SUK. PPRPS2 tidak mahu dibebankan dengan beberapa masalah tertunggak ketika ia mengambil alih pengurusan sepenuhnya nanti.

5.         Hasil dari mesyuarat bersama tersebut, beberapa keputusan telah dicapai antara PPRPS2 dengan beberapa NGO seperti KRT dan Badan Pemantau Kebajikan Penduduk. SUK perlu melihat masalah ini secara serius dan perlu ditangani dengan kadar segera.

 

                           i.            Perkara pertama yang memerlukan tindakan segera ialah memotong rumput dan lalang yang telah tumbuh meliar sejak hampir setahun lalu di kawasan rumah pangsa. Keadaan rumput dan lalang yang panjang telah menyebabkan beberapa buah rumah dimasuki binatang berbisa termasuk ular dan lipan. Pemotongan rumput sepatutnya dilakukan sekurang-kurangnya sebulan sekali untuk mengelakkan rumput/lalang tumbuh panjang.

                         ii.            Kemudahan insfrastruktur seperti tempat letak motosikal dan pagar serta tempat pembuangan sampah berjadual tidak terurus lantaran tiada peruntukan untuk membaiki segala kerosakan yang berlaku.

                       iii.            Besi penghalang di tangga juga kebanyakannya sudah berkarat dan reput dan ini amat membahayakan kepada pengguna tambahan lampu di tangga juga ada yang tidak menyala kerana tidak diselenggara dengan baik.

                        iv.            Saluran tempat pembuangan sampah meskipun telah dibaiki tetapi tidak menepati spesifikasi yang dikehendaki. Kontraktor yang dilantik seperti membuat kerja melepas batuk di tangga sahaja. Sepatutnya saluran pembuangan sampah itu diperbesarkan untuk menampung kapasiti sampah dari 16 buah lot bagi setiap saluran.

                          v.            Paip utama yang membekalkan air ke tangki besar (bumbung) kebanyakannya telah bocor dan berkarat. Ia perlu diganti kerana telah terlalu lama.

                        vi.            Terdapat laporan dari penghuni blok G, paip air di tangki atas (rooftop) telah bocor dan air meresap melalui lubang pembuangan sampah serta tangga. Keadaan ini amat bahaya kerana di bawah tangga terdapat panel box yang menempatkan meter-meter letrik rumah. Pernah berlaku letupan suatu ketika dulu di blok C kerana panel box ini terkena resapan air dari paip yang bocor di bumbung.

                      vii.            Kawasan tanah Indah Water yang telah ditambak tidak diselenggara menyebabkan tempat tersebut menjadi belukar dan kemungkinan terdapat binatang berbisa di situ. Pihak yang bertanggungjawab perlu berbuat sesuatu di situ sebelum keadan belukar bertambah teruk.

                    viii.            PPRPS2 juga tidak dibekalkan senarai maklumat lengkap penghuni/penyewa menyebabkan pengurusan PPRPS2 kekurangan maklumat penting bagi tujuan kutipan bayaran selenggaraan. Malah usaha PPRPS2 mendapatkan maklumat tersebut secara terus kepada penghuni rumah juga mengalami masalah kerana tiadanya kerjasama antara penghuni/penyewa. Kami amat percaya pihak SUK mempunyai senarai lengkap maklumat terkini penghuni atau penyewa tersebut.

6.         Kemungkinan ada beberapa lagi surat dari lain-lain NGO yang telah dihantar untuk perhatian pihak SUK. Bersama surat ini kami lampirkan beberapa surat aduan dari KRT, Badan Pemantau malah aduan/laporan dari YB P. Gunasegaran (Adun Seremban Jaya)  sendiri.

7.         Ada beberapa perkara dalam senarai di atas sedang dan telah diambil tindakan. Kami rakamkan ucapan ribuan terima kasih. Bagaimanapun masih ada beberapa masalah yang sebenarnya telah berlanjutan bertahun dan tidak diambil apa-apa tindakan oleh pihak SUK. PPRPS2 tidak sepatutnya dilonggokkan dengan masalah lapuk ini.

8.         Kami berharap mendapat kerjasama dan perhatian dari pihak tuan, kami dahului dengan ucapan ribuan terima kasih.

“Melestarikan Kediaman Masyarakat”

 

Yang benar,

Tajol Ariffin bin Hasan

Setiausaha PPRPS2

 

Sk :

YAB Dato’ Seri Hj. Aminuddin bin Harun

Menteri Besar Negeri Sembilan

Pengerusi Jawatankuasa Kewangan, Tanah dan Sumber Alam, Agama Islam, Pelancongan, Keselamatan, Infrastruktur dan Kemudahan Awam

Tingkat 5 Blok B, Wisma Negeri

70503 Seremban Negeri Sembilan

 

YB Teo Kok Seong

Pengerusi Jawatankuasa Bertindak

Kesejahteraan Bandar, Perumahan Kerajaan Tempatan dan Kampung Baru

Tingkat 1 Blok C, Wisma Negeri

70503 Seremban Negeri Sembilan

Norul Aini Johari

Pen. Peg. Penilaian W29

Unit COB Majlis Bandaraya Seremban

Persiaran Forest Heights 1,

Jalan Seremban - Tampin, 70450 Seremban, Negeri Sembilan

En Yuzimuddin bin Yusof

Pengerusi

Kawasan Rukun Tetangga (KRT)

Rumah Pangsa Senawang Fasa 2

En Izlan bin Tun

Pengerusi

Badan Pemantau Kebajikan Penduduk

Rumah Pangsa Senawang Fasa 2

Pengerusi

Surau Infitah Al-Khairiah

Rumah Pangsa Senawang Fasa 2

APA ITU STRATA?

PESURUHJAYA BANGUNAN atau COMMISSIONER OF BUILDINGS dilantik oleh Pihak Berkuasa Negeri untuk mentadbir dan menjalankan Akta 757. Peranan utama COB ialah mengawal selia kesempurnaan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama, menyelesaikan pertelingkahan yang timbul dan menguatkuasakan peruntukan undang-undang berpandukan kuasa yang diberikan oleh Akta 757 dan Akta 318. 

Kategori COB ditentukan berdasarkan bilangan petak bangunan berstrata yang terdapat di sesebuah kawasan PBT atau Majilis Daerah di setiap negeri. COB diketuai oleh Yang DiPertua Majilis Perbandaran atau Datuk Bandar. BADAN PENGURUSAN BERSAMA atau JOINT MANAGEMENT BODY ditubuhkan oleh pemaju apabila mesyuarat agung tahunan pertama bagi badan pengurusan bersama diadakan dalam tempoh tidak lewat daripada 12 bulan dari tarikh penyerahan milikan kosong sesuatu petak kepada pembeli. Sekiranya, pemaju gagal mengadakan mesyuarat agung tahunan pertama dalam tempoh 12 bulan, COB boleh melantik seseorang untuk mengadakan mesyuarat agung tahunan pertama. JMB terdiri daripada pemaju dan pembeli. 

PERBADANAN PENGURUSAN atau MANAGEMENT CORPORATION ditubuhkan apabila buku daftar strata dibuka. MC ialah pemilik harta bersama dan sebagai penjaga (custodian) dokumen hak milik keluaran bagi tanah di mana bangunan terdiri. Semua pemilik petak ialah ahli kepada MC dan selepas pindah milik petak disempurnakan, mereka mempunyai hak untuk mengundi di Mesyuarat Agung Tahunan atau Mesyuarat Agung Luar Biasa MC. Tanggungjawab MC dijelaskan di dalam Akta 318.