PERBADANAN PENGURUSAN RUMAH PANGSA SENAWANG 2

 

Terdapat beberapa undang-undang yang sukar difahami orang awam mengenai harta strata di negara ini. Pada peringkat awal apabila pemaju mahu membangunkan sebidang tanah kosong untuk dijadikan projek perumahan berstrata, pemaju mesti mematuhi kehendak Kanun Tanah Negara 1965.Selepas itu, apabila pemaju mahu mendapatkan suratan hakmilik strata dan menjual hartanah strata kepada pembeli dan seterusnya membuat pindah milik, pemaju mesti mematuhi kehendak Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118). Malangnya, dalam kebanyakan kes di masa lalu, pemaju lambat (gagal) memperoleh suratan hakmilik strata dan ini menyukarkan pembeli, kerana selagi suratan hakmilik strata belum dikeluarkan dan dipindah milik kepada pembeli petak, sebuah MC belum boleh ditubuhkan.

Untuk mengatasi masalah ke­lam­batan penubuhan MC itu, undang-undang telah dipinda bagi membolehkan JMB (badan pengu­rusan bersama) diwujudkan. Mengikut maklumat yang diperoleh dari Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, terdapat 2,632 JMB di seluruh negara pada tempoh Januari-Jun 2014. Sejarah silam menunjukkan bahawa JMB ini tidak mampu menyelesaikan banyak masalah penduduk harta berstrata dan dalam inisiatif kerajaan mengatasi kemelut ini, Akta A1107 diluluskan (dikuatkuasakan pada Disember 2001) dengan tujuan menubuhkan Lembaga Hakmilik Strata (Strata Titles Board). Perancangan ini tidak berjaya kerana hanya Pulau Pinang yang telah dapat menubuhkan lembaga tersebut. Akhir sekali, kerajaan meluluskan Akta 663, dengan mewujudkan satu jawatan baharu Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings). 

Akta 663 ini terpakai sewaktu MC masih lagi belum wujud, maksudnya sebelum suratan hakmilik strata dapat dikeluarkan. Malangnya, kedua-dua Akta ini (A1107 dan 663) juga tidak mampu menyelesaikan banyak masalah yang dihadapi penduduk harta strata.Mulai 1 Jun 2015 lalu, dengan ber­kuatkuasanya Akta A1450 dan Akta 757, keseluruhan Akta 663 dimansuhkan, manakala beberapa peruntukan dalam Akta 318 juga dimansuhkan.Matlamat utama pindaan terbaharu ini adalah mempercepatkan pengeluaran suratan hakmilik strata (kini mesti serentak dengan pemberian milikan kosong kepada pembeli oleh pemaju) dan menubuhkan satu Tribunal Pengurusan Strata (TPS) untuk memudahkan penyelesaian pelbagai pertikaian penduduk harta strata. 

TPS mempunyai bidang kuasa mendengar dan menentukan tuntutan tidak melebihi RM250,000 melibatkan pelbagai isu – antaranya, mengenai pelanggaran mana-mana tugas, kuasa atau kewajipan di bawah Akta 757, mengenai kos membaiki petak (parcel) atau harta bersama (common property), tuntutan mendapatkan bayaran caj dan sumbangan kepada sinking fund, apa-apa tuntutan mengenai mesyuarat, resolusi atau undang-undang kecil (by-laws), tuntutan memaksa pemaju, JMB, MC memberi maklumat dan tuntutan mendapatkan perintah mengizinkan kerja-kerja renovasi kepada harta bersama. 

Pihak yang dibenarkan memfailkan tuntutan di TPS adalah pemaju, pembeli, pemilik, perbadanan pengurusan (MC), dan mana-mana orang yang berkepentingan (dengan kebenaran TPS).Ramai yang masih tidak faham ba­­hawa membeli hartanah strata (se­per­ti kondo atau soho) tidak sama de­ngan membeli hartanah lain seper­ti rumah sesebuah atau teres biasa. Pem­beli dan penduduk hartanah strata terikat dengan pelbagai sekatan dan halangan, manakala harta yang sebenarnya dimiliki olehnya hanyalah satu unit ruang udara (unit of air space) hasil teknologi binaan moden. 

Selebihnya, seperti kolam renang, laluan masuk, lift, tangga, bumbung, dinding, lantai, taman riadah dan sebagainya adalah harta bersama (common property) yang dikongsi bersama dengan pemilik petak yang lain.Selain terikat dengan pelbagai larangan dan halangan (yang mesti dipatuhi), pemilik petak juga terpaksa memikul bebanan kewangan, tahunan dan bulanan (yang mesti ditunaikan) dan biasanya bebanan ini kian meningkat setiap tahun, bukan berkurangan.Bercakap tentang “

Program Pendidikan Strata” oleh kerajaan sebelum ini, Mohd. Ridzwan menjelaskan bahawa 34 seminar telah dikendalikan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) pada 2012 dan jumlah yang sama pada 2013, manakala empat seminar telah dikendalikan di peringkat kebangsaan. Persoalannya, apakah program pendidikan ini telah berjaya mendedahkan kepada enam juta penduduk harta strata kita di seluruh negara tahap pengetahuan serta kesedaran secukupnya untuk menjadikan mereka penduduk strata yang prihatin dan penuh bertanggungjawab?

JENIS-JENIS PEMILIKAN HARTANAH

NO	JENIS	KETERANGAN
1	Hakmilik Induk (Master Title)	Dikeluarkan kepada pemaju pada permulaan pembinaan. Meliputi kawasan projek yang lengkap. Termasuk semua kawasan umum dan yang dikongsi. Akan dibahagikan kepada sub-bahagian, samada melalui pemilikan Strata atau Individu.
2	Hakmilik Individu (Individual Title)	Merupakan sub-bahagian daripada Hakmilik Induk. Jenis pemilikan untuk hartanah individu. Biasanya dikeluarkan untuk pemilikan hartanah secara tunggal. Agak cepat dikeluarkan.
3	Hakmilik Strata (Strata Title)	Merupakan sub-bahagian daripada Hakmilik Induk. Jenis pemilikan hartanah Strata merupakan pemilikan sebahagian daripada pembangunan yang dikongsi. Kebiasaannya dikeluarkan untuk bangunan bertingkat seperti rumah kedai, pangsapuri, kondominium dan lain-lain. Juga digunakan untuk rumah individu dalam pembangunan yang dikongsi seperti townhouse. Pemilik mempunyai kewajipan untuk penyelenggaraan bersama Kadang-kala lebih perlahan untuk dikeluarkan.